“Trước ngày 02/05/2014, phân khúc nhà đất (BĐS) cực kỳ sáng ban nha dat mat duong ven ho tay. Sau khi có sự kiện hạ đặt giàn khoan, phân khúc nhà đất đã có “cú sốc” và điều chỉnh cực lớn”, ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương nhận định.
* Sắp có những biến hóa trọng điểm cho gói 30,000 tỷ
* TS Lê Xuân Nghĩa đàm luận về nợ xấu bất động sản
Ông Trần Kim Chung: Trước ngày 02/05/2014, phân khúc nhà đất (BĐS) cực kỳ sáng mua ban nha dat ha noi gia re. Tại sao lại như vậy? Ông Chung cho rằng tất thảy các chỉ số kinh tế và chỉ số luồng tiền trước 01/05 đều thịnh vượng. Điển hình là chỉ số chứng khoán đã vượt qua 600 điểm; nguồn tiền bank vào thị trường nhà đất đã tăng hơn 30% từ 200 lên 268 ngàn tỷ đồng; tiền từ kiều hối đã vượt qua mức 10 tỷ USD, nguồn tiền trong dân đã quay lại thị trường; hiện tượng chênh lệch giá mua đã xuất hiện và các dự án bất động sản đã mua bán được công trình (kể cả dự án bất động sản trầm lắng rất lâu).
Nhưng sau sự kiện đặt giàn khoan tại biển Đông, thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh bên cạnh đặc tính người Việt Nam là phòng thủ, tiền vẫn vậy nhưng không mua nữa thì ngay tức thì thị trường BDS thiếu thốn khăn.
Hai nguồn tiền cho thị trường BĐS
Theo ông Chung, có hai nguồn tiền chính chảy vào phân khúc nhà đất hiện này lànguồn tiền thực và nguồn tiền phái sinh.
Đối vớinguồn tiền thực, 5 kênh sau đây sẽ chi phối và tác động lớn lên BĐS.
Thứ nhất, tiền từ kênh bank chảy vào phân khúc phê duyệt việc giảm lãi suất cho vay, thậm chí gói 30,000 tỷ đồng vốn vay với lãi suất còn thấp hơn năm 2006. Như vậy, về mặt nguyên tắc thì bank không đóng băng nhóm với các dự án BĐS nữa và việc liên tục mở rộng các gói trợ giúp đang rất rõ ràng.
Thứ hai, nguồn tiền trọng tâm hơn, đó là từ FDI. Sự dị biệt lớn của dòng vốn FDI trong năm nay so với hai năm trước chính là tiền chảy vào bất động sản tăng lên rõ rệt. Các nhà đầu tư nước ngoài đang mua mạnh các dự án bất động sản tại Việt Nam khi mà việc phê duyệt tiến bộ thêm dự án mới không được thông suốt qua.
Thứ ba, nguồn tiền đầu tư công (chiếm 1/9 GDP) đã đạt được mục tiêu ban sơ thành thử việc điều chỉnh giải ngân tiếp là hoàn toàn thiết thực.
Thứ tư, Việt Nam là nước thứ 7 trên thế giới về nhận kiều hối và tâm lý người Việt khi mang tiền về cốt yếu là mua bất động sản nên điều này mang đến dòng vốn mới cho BĐS.
Thứ năm, khi kinh tế vĩ mô ổn định, tiền từ ngoại quốc vào, phân khúc không xuống nữa, nguồn tiền trong dân ngay lập tức vận hạnh vào phân khúc BĐS.
Đối vớinguồn tiền phái sinh,đầu tiên, nguồn tiền rõ nhất là từ phân khúc chứng khoán. Theo đó, ngay khi chỉ số vượt 600 điểm, một lượng tiền lớn chốt lời đã chảy sang BĐS và biểu hiện của việc này là xuất hiện tiền chênh trong giá mua tại Hà Nội.
Tiếp đến, nguồn tiền từ xử lý nợ quá thời hạn (sau khi xử lý được thì quan tâm mua là bít tất yếu).
Cuối cùng là nguồn tiền ở dạng khả quan từ hệ thống tái thế chấp, tiết kiệm.
Rủi ro lớn nhất dành cho thị trường BĐS
Với những nguồn tiền trên, ông Chung cho rằng đen đủi lớn nhất, đã đi vào hoạt động nhất trong phân khúc bất động sản bây giờ vẫn làrủi ro về đối tác.
Theo đó, cùng với sự suy giảm của thị trường, các đối tác trong thị trường bất động sản nói riêng luôn tìm ẩn những gặp khó “ẩn mình”. “Nghĩa là những người đang trao đổi làm việc với chúng ta, tình cảnh tài chính thế nào thực thụ rất khó nắm bắt”, ông Chung nhấn mạnh.
Hệ quả của việc này là làm cho chính người đầu tư mất tiền, mất cơ hội hay mất rất nhiều thời gian để chứng nhận xem đối tác của mình tốt hay không tốt.
Rủi rothứ haichính là thiếu ổn định tình cảnh kinh tế khu vực, đặc biệt là biển Đông. Vì đến thời điểm này, do chưa làm chủ được tình hình, chưa có đối sách cụ thể thành thử đây được xem là xúi quẩy tiềm ẩn.
Thứ ba, xúi quẩy không lớn nhưng vẫn có thể xảy ra đó là tình thế kinh tế thế giới có những vấn đề mà nhà phố đầu tư trong nước không thể lường trước được.
Trước những vẫn đề đó, ông Chung cho rằng lối ra duy nhất cho thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại chính là tạo ra luồng chuyển nhượng cho những công trình giá rẻ.
Nguyên nhân dịp vì ở thị trường này vẫntiềm tầm tầm những quan tâm thực, khả năng thanh toán thực, giá thành thực.
Thêm vào đó, đối với nhà phố cung cấp, khi được hỗ trợ về mặt giấy tờ (cho phép thi công chung cư qui mô nhỏ), họ hoàn toàn có xác xuất thi công ở những địa điểm tại tỷ lệ dân cư ít.
Cuối cùng chính là tâm lý xã hội,độ bằng lòng về chỗ ở mà thị trường phân khúc này mang lại.
Tóm lại, ông Chung cho rằng, BĐS được tạo nên bởi nằm (ở đâu), vị trí (tiếp cận nó như thế nào) và nằm (đời sống kinh tế xã hội ở đấy ra sao) mua ban biet thu lien ke gia re. Điều này có nghĩa là tác phẩm giá thành thấp sẽ là lời giải cho thị trường bất động sản hiện nay.
Sanh Tín ghi
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét